8天4个单价9万+项目取证 北京豪宅市场供应提速

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2018-10-30

  继北京限竞房项目入市井喷后,豪宅项目入市步伐也有所加快。 证券时报记者今日从北京市住建委网站了解到,自10月14日至10月21日,仅8天时间内,就有4个豪宅项目取得预售证,拟售价格都在每平方米9万元以上,其中某项目最高拟售价达到每平方米万元。   据了解,这4个取证豪宅项目分别是北京金茂府、昆仑域、玺萌壹号院、泰禾·西府大院,前两个项目已开盘,后两个项目将分别于11月16日和10月21日开盘。 值得注意的是,这4个项目均位于北京市丰台区,其中,昆仑域在西南二三环之间,泰禾·西府大院位于西三环外,拟售单价均超过11万;北京金茂府、玺萌壹号院均位于南三环外,拟售单价均在9万以上。   尽管单价10万左右的项目最近2年在北京市场比较少见,但是这几个项目取证价格仍低于此前市场预期。

北京金茂府预售价格为元/平方米,与首期95000元/平方米预售均价相差不大;昆仑域最低预售均价11万以上,超过前期开盘价,但产品属性有区别;泰禾·西府大院也远低于此前预期的15万。   对于豪宅项目开始集中取证的原因,中原地产首席分析师张大伟认为,一方面是限竞房井喷,楼市价格已经被控制,当下预防大跌比预防涨更关键。 截止日前,北京已经入市25个限竞房项目,网签比例不到20%,签约均价在49962元每平米,预计后续还将有1-2万套限竞房在今年四季度入市。

另一方面,豪宅项目期待政策放松无望,以最近入市的项目为例,大部分项目预期定价都远高于取证的价格,但当下整体市场放缓,特别是二手房市场处于平稳中,对于大部分豪宅项目来说,客户腾挪资金与资格的难度加大,在开发商资金链紧张、全年销售业绩难达预期的背景下,豪宅项目也开始向现实妥协。   “现在很多当年的顶豪项目已经变成了现房,严格意义上对于开发商来说,当下卖11万,远不如2年前卖8万。

计算资金成本+项目现房+客户流失,这些豪宅现在肯定后悔失去的这2年。 ”张大伟说,从网签数据看,2015年、2016年和2017年北京单价超过10万的豪宅项目签约套数连续3年签约超过百套,其中,2016年达到555套,2017年为385套,而2018年截至日前,单价超过10万的豪宅项目网签套数合计只有67套,整体市场看,单价10万以上项目市场需求明显放缓。   据了解,目前北京等待取证入市的豪宅项目还有葛洲坝中国府、懋源·璟岳、懋源·璟玺、壹·亮马、珠江·中国阙等,另外还有一些是老项目后期。

  对于未来北京豪宅市场的前景,合硕机构首席分析师郭毅接受证券时报记者采访时表示,由于总价和单价门槛高,豪宅项目会有去化压力,但是其纯商品房的产品属性稀缺、产品形态叠加地段位置稀缺、品质稀缺,未来市场前景仍然看好,毕竟卖一套少一套。

另外,高净值人群对价值的判断有自己的逻辑体系,不会轻易被短周期的市场环境所左右,市场下行时的成交未必会差,但是由于资金和资格问题,签约周期会偏长,因此体现到网签数据上也会滞后。

“从实际认购情况看,今年总价3000万以上的豪宅实际成交情况还算正常。 ”她说。

  懋源地产总经理助理、营销策划总监刘强接受证券时报记者采访时也表示,对北京豪宅市场无论现在还是中长期都看好,因为北京的客户基数大,各种产品都有市场。 随着北京土地供给模式转为保障性质,北京好的区域整个项目是纯商品房的越来越少了,客户也会珍惜。 “限竞房可能会分流部分客户,但价格是有上限的,企业要求高周转,但商品房是以好产品来赢得客户的,与限竞房是两个客群、两个定位。 ”他说,  据了解,在严酷的市场环境下,豪宅项目更加注重对品质的打造,如泰禾·西府大院和葛洲坝中国府等都配了高规格会所,由顶尖设计师打造,懋源·璟玺还巨资打造了近14万平方米的实景园林,还有些项目是精装交付的。